Seguro que alguna vez te has preguntado cómo se hace un contrato de alquiler; si continúas leyendo podrás saber lo esencial.

El alquiler de una vivienda siempre debe quedar reflejado en un contrato escrito para la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, sometiéndose al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Mediante este contrato el propietario cede el uso de un inmueble al inquilino a cambio de una renta fijada libremente entre las partes.

El contrato debería reflejar por escrito todo lo pactado entre las partes, así como los sistemas alternativos de resolución de conflictos: negociación, conciliación, mediación y arbitraje, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la ley de arrendamientos urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

COSAS A TENER EN CUENTA.

Cuando un propietario particular alquila un inmueble para uso de vivienda está obligado a declarar los rendimientos en su declaración de la Renta del año siguiente. Se declara en el apartado "Rendimientos de capital inmobiliario.

El propietario deberá declarar la diferencia obtenida (Rendimiento Neto) entre los ingresos y los gastos que soporte. Los gastos podrían ser: IBI, reparaciones, intereses de préstamo, etc.

Cuando una empresa alquila un inmueble para uso de vivienda, deberá declarar los rendimientos de este alquiler en el Impuesto de Sociedades o en el que le corresponda.

La persona que alquila un inmueble para uso de vivienda, en principio, no tiene ninguna obligación, pero pueden deducir el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

El contrato es la referencia.

Ante cualquier disputa, el contrato firmado actúa como la referencia principal. La finalidad de los contratos es la constitución de un vínculo obligacional derivado de la propia voluntad de las partes y, de hecho, se dice que el contrato es fuente de obligaciones, porque lo pactado entre las partes por medio de contrato obliga a éstas a su exacto cumplimiento como si de Ley se tratase.

Las cláusulas

Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley De Arrendamientos urbanos (L.A.U. 24/94 de 24 de noviembre), con las modificaciones establecidas en la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y supletoriamente, las normas del código civil. En contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario. Hay una serie de cláusulas consideradas nulas por los tribunales que se repiten con bastante frecuencia

una de ellas es establecer la facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

Modelo de contrato de alquiler

El modelo de contrato de arrendamiento estándar puede comprarse en estancos. Se trata de un impreso de papel timbrado en el que constan los datos básicos de un contrato de arrendamiento, pero no las cláusulas particulares que quieran pactar las partes en cada caso concreto.

Este impreso tiene la ventaja de que, con su compra, se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si el contrato es realizado por el propietario, el abono de este tributo se ha de hacer efectivo mediante el modelo 600 en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato (y no cada año). Sólo se pagaría cada año si va prorrogándose de año en año. Por ejemplo, si la mensualidad es entre 480€ a 960€, el pago es de 3,37€, pero esta cantidad puede depender de cada comunidad autónoma.

CÓMO SE HACE UN CONTRATO DE ALQUILER. PARTES.

Es de importancia redactar de manera correcta un contrato de arrendamiento con todas sus clausulas necesarias para que ambas partes, arrendador y arrendatario, puedan optar a todas sus garantías. Al contemplar dichas clausulas por escrito ayudamos a prevenir problemas ante cualquier imprevisto.

Como en todo contrato, será preciso que figure de forma clara la identidad de los contratantes y la fecha y lugar en que se firma el contrato.

Qué es lo que se alquila.

Asimismo, en el contrato se describirá la propiedad con todos los datos físicos, en cuanto a la calle, número y situación dentro del edificio; además de todas las ventajas u opciones que pueda tener: garaje, trastero, uso de zonas comunes, etc.

Hay que hacer constar que la casa se entrega en buenas condiciones, previa comprobación del arrendatario, y adjuntar inventario fotográfico y/o por escrito para poder comparar el estado de la vivienda en el momento de la entrega y de la devolución.

Duración.

Respecto a la duración del contrato se establece que, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Fianza y garantías adicionales.

Debe redactar también detalles del depósito y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato. La fianza es un depósito para el arrendador. Constituye una cantidad de dinero que el inquilino entrega al casero en señal de cumplimiento con todas las clausulas hasta final del contrato.

Existen otras garantías que el propietario puede pedir al inquilino. Esto es por ejemplo un aval bancario. El banco entrega un documento con la cantidad pedida por el casero para que en caso de que el inquilino deje la propiedad antes de tiempo, la entidad bancaria entregue dicha suma de dinero. Como es lógico, luego exigirá al cliente abonar la cantidad correspondiente.

Renta.

El arrendatario pagará al arrendador la cantidad que se fije como renta. Tienen libertad para pactar el índice por el que va a revisar el precio del alquiler, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas.

Una de las novedades introducidas por la última reforma de la LAU, es la regulación en su artículo 17.5 de la sustitución del pago del precio del alquiler por la realización de obras de reforma o rehabilitación de la vivienda. En este sentido, es importante tener claras las circunstancias que deben ser incluidas en el correspondiente contrato de arrendamiento.

Demoras en los pagos.

El caso que el inquilino se retrase en el pago del alquiler, supone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino que puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento.

Destino del alquiler.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Cuando no se dé este hecho, es decir, que no se destine a vivienda habitual, será motivo de resolución.

Dice la Ley de Arrendamientos Urbanos que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Es decir, si no queremos que nuestro inquilino subarriende nuestra vivienda, debemos dejar constancia de ello por escrito.

Gastos.

Por regla general, el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento (la caldera, por ejemplo) son responsabilidad del casero. Mientras que el inquilino debe pagar todo lo que se puede medir con contadores individuales; como el agua, la luz, el gas, el teléfono, etc.

En la práctica el pago de los diferentes consumos quedará bajo el acuerdo previo entre arrendador y arrendatario.

En materia de conservación de la vivienda el arrendador deberá realizar, sin incremento de renta, todas las reparaciones necesarias para mantenerla en condiciones de habitabilidad.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste, por el uso ordinario de la vivienda, las tendrá que pagar el inquilino.

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los arrendamientos sobre bienes inmuebles son inscribibles en el registro de la propiedad. La principal ventaja es la posibilidad de resolver rápidamente el contrato acudiendo al requerimiento notarial o judicial en caso de impago.

 

Cómo finalizar el contrato.

Acuerdos de terminación.

A la pregunta, cómo se hace un contrato de alquiler, es tan importante empezarlo como acabarlo.

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. No sólo es relevante fijar el fin del alquiler, sino también asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato, por ejemplo establecer un acuerdo de terminación con retención de la fianza hasta que las facturas pendientes de los suministros se reciban.

Desistimiento del inquilino.

En el contrato se ha de establecer además la indemnización a pagar en caso de desistimiento del inquilino: en ese caso habrá que indemnizar con la cantidad que se haya fijado.

El contrato de alquiler también incorpora la posibilidad de instar demanda de desahucio para el caso de que el arrendatario deje de pagar la renta, por ejemplo, a partir del día 10 del mes en que el arrendatario hubiera cometido el impago.

También se incluye un interés de demora por cada día que pasa desde la finalización del contrato sin que el arrendatario haya devuelto la vivienda, equivalente al doble de la renta diaria.

Qué obras se pueden hacer.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, la parte arrendataria estará obligada a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privada de una parte de la vivienda.

Si la obra durara más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la parte arrendataria se vea privada.

El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o espacios), sin el consentimiento por escrito de la parte arrendadora.

Mascotas en las viviendas.

Esta ley no hace mención expresa a la posibilidad de tenencia de animales, pero permite que ambas partes se pongan de acuerdo sobre el tema.

Deja claro que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.

A efectos prácticos, esto significa que el arrendador tiene facultad para prohibir la tenencia de mascotas.

Pero también quiere decir que, si no se hace mención expresa en el contrato a dicho veto, el inquilino podrá convivir con animales en la propiedad.

Inventario que acompaña al contrato.

Es conveniente anexar un inventario en el que consten todos los bienes inmuebles que contiene la propiedad. Este documento es útil para contrastar el estado y uso de la vivienda; al principio por el inquilino, para comprobar que todo funciona perfectamente y al final por el propietario, para chequear que no hay deterioro ni pérdida.

Si te queda alguna duda de cómo se hace un contrato de alquiler, contacta con nosotros y le ayudaremos.